如果你認同付出才有回報，反對不勞而獲，那麼廣義來說，持有房產、非自住而去收租，確實是一件十分符合不勞而獲的行為。但在資本主義的價值觀下，當代社會普遍不覺得這有什麼不對，就連企業、前幾大賺錢的公司、不管原本是什麼產業的佼佼者，玩到最後，也通通跑去搞房地產，原因無他，因為炒房真的太有賺頭了。
為什麼多數人買不起房子？這不光是台灣的問題，其實在全世界主要的城市，這都是一件讓居民與政府頭痛的事。舉凡紐約、香港、倫敦、東京、以及台北…房價都高得可怕，讓剛出社會的青年世代，面對相當沈重的壓力。自然，房子也可以以租代買，或是其他創新的「共享、共居」模式，雖說某種程度上也能稍稍解決居住正義的問題，但本文更想探討的是：「為什麼、又憑什麼，房子被如此理所當然的當成了資產？」以及「房產利得為何總是被一小群人所佔有？」再說，本應是提供居住空間的房子，從什麼時候開始，房子的主要功能卻變成了抗通膨的金融商品了？
房價高漲是供需法則？並不是買房的需求變多才讓房價變高
有人會把房價高漲，直接推給市場的供需法則，「誰叫你們都要一窩蜂地來到城市」、「想買/租房子的人變多，房價當然會變高啊」、「物以稀為貴嘛」…諸如此類，暫且不論這些問題牽涉到城鄉發展不均等問題，單就把房價歸咎於供需法則，本身就有問題。翻看數據，大部分先進國家和主要城市的房價收入比，都是在 1990 年代之後，才開始以可怕的幅度攀升。這表示這些地方的居民，需要不吃不喝存錢才能在城市中負擔得起一戶最起碼的居住空間，而且時間變得越來越長。然而，同樣在這個時期，世界各國的人口並未顯著地增長（反倒是二戰後到 1970 年代，戰後嬰兒潮導致歐美各國人口增長，卻也未見房地產價格飆升)，也並沒有所謂的「大量的需求」讓居住空間變得比較稀缺。
反而，是房子被當成「金融資產」和「投資商品」的現象，越來越明目張膽。許多人持有房產，不再是為了安居，而是透過買賣價差來套利，去透過資本賺取資本；也就約莫是在這個時候開始，房子的交易與投機功能，逐漸凌駕本身的使用（居住）功能。
就自由市場的角度，這好像沒什麼好批評的，但站在社會正義與永續發展的觀點，這種現象顯然需要被該善；此外，房價會漲很大程度上與基礎建設、都市規劃、生活機能變好、商業發展、人潮匯集等因素有關。這些影響房價的因素，樁樁件件都與原本持有土地或房產的人無關，然而因客觀環境的改變，反而讓這些人（投資人）不勞而獲取得增值的利益，顯然是不公平的。
經濟學者將這種沒有從事生產、壟斷社會資源、或維持獨佔地位，從而得到利潤的行為，稱為「尋租」（rent-seeking）。而尋租是有害經濟發展的，當一個國家大多數的人與企業都在競逐房地產的時候，勢必排擠到那些本來可以投入更有意義的生產活動的資源。孫中山當年提出過「漲價歸公」的想法，其實很好地詮釋了這個問題，也傳達了因為土地的稀缺性，政府發展都市規劃讓地價上漲，本就該把這樣的利潤回歸大眾，而非讓少數人佔盡便宜。亞當斯密也在「國富論」中說過，擁有土地本質上是一種壟斷行為，一個良好運作的經濟體，應該盡量減少壟斷，所以應當課徵高額的地產稅，讓土地資源可以被更有效率的運用。
雖說幾經波折，台灣終於在 2021 年推出房地合一稅 2.0 版本，讓持有五年內交易的房地產，需於獲利範圍內繳交 35% 的稅額；而針對想炒短期的投機客，若在兩年內賣出就須負擔 45% 的課稅。這能不能遏止炒房歪風，仍需要時間來觀察。畢竟，若將房子視為以安居的目的，而非投資的資產，那理想上稅率應該可以再提高一些，減少那些根本對實體經濟沒有幫助、卻坐享資本利得的行為。甚至，不光是房地合一，「囤房税」也需要進一步考量，憑什麼當大部分的青年需不吃不喝 15 年才能買得起市區的房子（2021 年台北房價所得比上升到 15.29，全球排第九），但卻有另一小群人名下好幾棟的房子，每月從租戶身上吸取可觀的租金，還能找到一堆方法避開本需被認列的個人所得税？
那到底為什麼房價會上漲的這麼離譜？不光是台灣，全世界在 1970 年代之後，都紛紛出現這種不合理的現象。
不合理現象一：房貸佔了一半以上的 GDP？
二戰後，西方國家的經濟主軸是凱因斯主義，希望透過增加政府支出的方式促進經濟成長。像是美國推行了不少新政，而歐洲也出現大規模由政府主導的社會公共住宅，並搭配較高的土地稅與房產稅，基本上這個時候，居住到還不是特別嚴重的社會問題。在台灣，年長一點的人可能都還記得，1960-1970 年代，要靠一份薪水在台北買個棲身之所不算太難，對比現在的台北房價，只能望屋興嘆。
然而，1970 年代全球經歷了兩次石油危機，經濟成長跌落谷底。此時要靠生產力提高或創新科技來刺激經濟，是有點緩不濟急的，再說了，民主國家的選民是短視的，立即的「振興」遠比長遠的規劃更能籠絡人心。英國率先通過法律，讓第一棟居住的房子，可以完全免除房產的資本增值稅，接著美國也開始跟進；有趣的現象是，過去曾有一段時間，英美政府有近 2/3 的財源來自於房地產的稅收，但隨著自新自由主義的政府上台後（如英國的柴契爾夫人與美國的雷根總統），開始大力推動私有化政策，不僅將政府興建的公屋出售，交由私人企業自由買賣，此舉讓人們開始意識到：房子不只可以住，還可以當成商品來炒作價格。當房價被進一步推升，為了刺激買氣（炒作），政府另一方面又大舉放寬金融機構的限制，讓大眾可以更輕易的貸款買房，而 2000 年後，這股歪風更是變本加厲，那些收入不穩的人，居然也都可以跟銀行申請房貸，於是 2008 年發生次貸風暴，蔓延全球的金融危機，也就不難理解了。
經濟學家曾研究，從 1900 年到 1960 年，主要國家房貸佔各國 GDP 的比例都是相對低的，大概在 20% 左右徘徊，這時候經濟持續成長，但房價並未大幅上升。但到了 1970-1980 時期，國家逐漸將住房私有化，並放寬金融放款條件之後，房貸佔 GDP 的比例在 1980 年代後年年攀升，幾乎可以達到 70%（而台灣在 2020 年房貸佔 GDP 的比例也已超過 50%）。因為資金便宜，人人都可以貸款，然後把錢投進瘋狂上漲的房市之中。
也因為政府放寬了金融機構貸款的限制，過去企業與個人借錢，大部分是投入更有實質意義的活動，例如創業、加工出口、擴建廠房等增加生產力的行為，這些會讓一個國家的經濟良性成長，GDP 反映出的數字是貨真價實人民憑勞力與智力賺取的收入。但當房地產成為大家競相追足的標的時，銀行也悄悄把貸款的主力放在房貸，因為房價的漲幅實在太快了，而比起借錢給企業可能面臨經營不善而倒閉的風險，房貸就安全許多，故大幅提升對房貸的配置，最終導致能提供給經濟活動的信貸就受到排擠，條件也越來越嚴苛。
不合理的現象之二：房貸憑什麼可以比企業貸款便宜？
當銀行把貸款配置在有效率和有意義的經濟活動上，因生產與商業活動的擴張，企業會需要招聘更多員工，員工也能賺到較多的薪資，從而促使更多的消費，而更多的消費，也讓廠商得以增加產量，願意去借錢來提升產能，如此便是一個正循環。但如果貸款都被放到房貸，人們借錢雖變得容易，卻要背負更長與更重的還款壓力，進而不得不減少消費，商業活動受到影響、產品銷量下滑、廠商更不願意投入研發與增加產能，甚至減薪或裁員，人們變得更無力負擔貸款與其他日常消費，這正是當今高房價社會中，可以發現的惡性循環。
還有更可怕的，那就是當銀行發現人們因為變窮而導致房貸違約率可能變高時，就在把各地的房貸重新包裝並予以證券化，再賣到世界各地。這就是為什麼美國的次貸風暴可以讓全球金融體系都跟著遭殃的主因。
地價房價的上漲，實際上並未對整體社會與經濟帶來真正的價值，但因為房子的功能被扭曲，從居住為主變成金融商品炒作，加上不洽當的放貸政策，讓大部分的先進國家幾乎把全國人民一半以上的收入與財富，都壓在不動產上面——所以經濟繁榮很可能只是個假象，都是靠房價「撐」出來的，而非實際的生產與創新活動。
正確放貸機制與徵稅制度，才能有效幫助實際經濟活動
倫敦大學教授 Josh Ryan-Collins 在其著作《為什麼買不起房子》也用當年亞洲四小龍的例子來說明，解釋為什麼二戰後台灣、南韓等經濟可以快速發展，其中一個原因便是當時普遍都有信貸管制，讓資本流入實質的經濟活動。在當時，許多亞洲國家的央行都會制定年度的 GDP 目標，並依據這個目標限制資金流入公營行庫、企業等比例，同時祭出高利率抑制房價不合理地上漲。只要看一下台灣過去幾十年「央行利率與房價」走勢圖便可發現，兩者間存在反向的關聯性：利率越低，房價越高的嚇人。
不恰當的放貸機制，以及對房子錯誤的觀念，導致現在大都市裡年輕人一屋難求的困境。再者，少數人壟斷土地資源，並未對社會做出貢獻，卻分得了地價上漲過程中最多的利潤，這也是件不公平的事。政府應該對其課徵高額稅率，因為對企業與個人課所得稅，傷害的會是實體經濟的消費力，反觀，對地主、屋主課房產增值稅甚至是囤房稅，對經濟的傷害並不會太大，因為尋租者所賺取的資本利得，通常又會通通投入投資房地產，而非投入消費、興辦實業等有意義的經濟活動。
（首圖來源：Photo by Sean Pollock on Unsplash）
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